Achat d’une unité condominiale

Qu’est-ce que je devrais savoir avant d’acheter?

Avant d’acheter une unité condominiale, vous devriez obtenir une copie de la déclaration, du règlement, des règles visant les parties communes, du certificat sur l’état du fonds de prévoyance, du certificat irréfragable et des états financiers vérifiés, et vous devriez les étudier attentivement. Outre ce qui a trait à l’achat de toute propriété, vous devriez connaître les réponses aux questions suivantes :

• La déclaration interdit-elle une occupation ou une utilisation particulière des unités condominiales? Des exemples courants sont l’interdiction d’avoir des animaux domestiques et l’exploitation d’une entreprise à partir d’une unité condominiale.
• Le projet est-il enregistré en syndicat de copropriété? Dans la négative, quand le sera-t-il?
• Combien d’unités condominiales ont été vendues? Combien sont occupées par le propriétaire ? Combien sont louées?
• Si l’unité condominiale est actuellement occupée par un locataire, quel est le délai exigé par la loi sur la location à usage d’habitation (Residential Tenancies Act) pour donner un avis de congé?
• Y a-t-il eu une étude pour établir le fonds de prévoyance? Le budget et les états financiers du syndicat de copropriété correspondent-ils aux recommandations de l’étude?
• Quel est le solde du fonds de prévoyance?
• Des rénovations ou des réparations majeures sont-elles prévues?
• À combien s’élèvent les charges pour les parties communes? Quelles dépenses couvrent-elles?
• Le syndicat de copropriété est-il autogéré ou géré par une société de gestion professionnelle?

Qu’est-ce qu’une entente d’achat et de vente?

Il s’agit d’une entente conclue entre l’acheteur et le vendeur qui énonce les modalités spécifiques de l’achat d’une propriété. Dans la plupart des cas, la Nova Scotia Real Estate Commission fournit un formulaire d’entente type pour les unités condominiales.
Avant de signer une entente d’achat et de vente, demandez à votre avocat d’en examiner les modalités et les dispositions pour être certain que vous êtes bien informé et que vos droits sont protégés.

Que doit comprendre l’entente?

Si l’entente concerne une unité condominiale projetée ou si le déclarant (promoteur) est le vendeur, l’entente doit comprendre :

• une copie des plans d’arpentage indiquant le périmètre du terrain et du bâtiment,
• la configuration, les limites et l’emplacement de l’unité et des parties communes,
• une copie de la déclaration, du règlement, des règles visant les parties communes et des autres éléments indiqués au paragraphe 75 (1) du règlement régissant la loi sur les condominiums (Condominium Regulations).

Si la construction de l’unité n’est pas terminée, l’entente devrait indiquer la date de d’achèvement.
Si l’unité condominiale n’est pas encore enregistrée, précisez que votre offre est basée sur les documents (ébauche de la déclaration et de la description) qui forment une partie de l’entente d’achat et de vente et qu’elle est conditionnelle à l’enregistrement de l’unité condominiale conformément à la loi sur les condominiums (Condominium Act) avant la date de transfert de la propriété.
Si l’unité fait partie d’un projet à enregistrement par tranche, vous devriez recevoir d’autres renseignements en plus des renseignements précités, notamment :

• une description du plan global du projet;
• une déclaration à l’effet que le déclarant n’est pas obligé de bâtir d’autres tranches;
• une déclaration qui énonce les dates d’enregistrement prévues des prochaines tranches;
• une déclaration qui indique, pour chaque tranche prévue, l’emplacement approximatif des bâtiments ou des structures, le nombre approximatif d’unités condominiales, le pourcentage de droit de propriété, le vote et la contribution aux charges liées aux parties communes par unité condominiale après l’enregistrement de la tranche et un calendrier d’achèvement de chaque élément des parties communes.
• Si une unité condominiale existante vous intéresse, assurez-vous que votre offre est conditionnelle à la réception d’un certificat irréfragable (voir les définitions).

Que se produit-il si je change d’idée après avoir signé une entente?

Consultez votre avocat. Si l’unité est neuve et que l'entente est entre vous et le déclarant, vous avez le droit de d’obtenir des renseignements concernant l'arpentage, les plans du condominium, la déclaration, le règlement et les règles visant les parties communes. Si d’après l’un ou l’autre des documents votre droit de jouir de la propriété est restreint matériellement et que le vendeur et vous êtes incapables ou non désireux de remédier à la situation ou de renoncer au point litigieux, vous disposez de dix jours pour changer d’idée. Vous devez résilier votre offre par écrit et le vendeur doit la recevoir pendant la période de réflexion de dix jours. Votre entente devient alors nulle et non avenue.