Guide sur la loi sur la location à usage d’habitation (Residential Tenancies Act) pour les syndicats de copropriété

Des modifications à la loi sur les condominiums (Condominium Act) permettent aux syndicats de copropriété, dans des circonstances très limitées, de jouer le rôle de propriétaire lors d’une audience relative à une location à usage d’habitation en vertu de la loi sur la location à usage d’habitation (Residential Tenancies Act) si le locataire d’une unité condominiale ne respecte pas les règles du syndicat de copropriété énoncées dans la déclaration, le règlement ou les règles visant les parties communes.

Quand le syndicat peut-il intervenir?

Quand un propriétaire loue son unité condominiale, il agit comme bailleur et il doit répondre du comportement du locataire. C’est le bailleur (le propriétaire de l’unité) qui est chargé d’informer le locataire des règles à suivre pour occuper l’unité condominiale. Parfois, le bailleur est réticent à exiger que le locataire suive les règles ou est incapable de lui faire suivre les règles. Si un syndicat de copropriété a essayé en vain d’obtenir que le locataire se conforme aux règles du condominium et si le propriétaire est réticent à prendre des mesures contre le locataire ou est incapable de le faire, le syndicat de copropriété peut envisager d’appliquer la nouvelle procédure relative à la location à usage d’habitation.

Qu’est-ce que la nouvelle procédure relative à la location à usage d’habitation permet d’accomplir?

En vertu de la nouvelle procédure, si toutes les étapes ont été suivies, le syndicat de copropriété pourra demander une ordonnance d’expulsion du locataire de l’unité condominiale. Cette ordonnance forcera le locataire à déménager. Si le locataire ne part pas (ou s’il interjette appel à la Cour des petites créances), le syndicat de copropriété peut faire en sorte que l’ordonnance devienne une ordonnance de la Cour des petites créances et qu’elle soit appliquée comme telle.

De quelle façon un syndicat de copropriété peut-il amorcer cette procédure?

1. Si vous êtes le représentant autorisé du syndicat de copropriété, vous pouvez amorcer le processus en son nom.
2. Remplissez le formulaire 25 (en anglais seulement). Vous pouvez le télécharger à partir du site smartconsumers.ca sous le volet « Condominiums » ou en obtenir un exemplaire dans un bureau d’Accès Nouvelle-Écosse. Fournissez des renseignements précis concernant la violation des règles.
   1. Remettez une copie du formulaire 25 dûment rempli au propriétaire de l’unité condominiale et au locataire.
   2. Vous devez remettre la copie au propriétaire de l’unité condominiale en personne ou l’envoyer par la poste à l’adresse du propriétaire inscrite au registre du syndicat de copropriété.
   3. Vous devez remettre la copie au locataire en personne ou la laisser dans un endroit sûr de l’unité condominiale.
3. Laissez 15 jours aux parties pour régler le différend. Si dans cette période de temps, le différend est réglé à votre satisfaction, il n’y a aucune autre mesure à prendre.
4. Seize jours après avoir remis une copie du formulaire 25 dûment rempli au locataire et au propriétaire, vous pouvez faire une demande en vertu de la procédure de location à usage d’habitation.
5. Deux affidavits de signification, qui indiquent le mode et la date d’envoi du formulaire au propriétaire et au locataire, doivent être remplis et dûment authentifiés sur une copie du formulaire 25 dûment rempli.
6. Veuillez apporter une copie du formulaire 25 dûment rempli ainsi que les affidavits de signification à un membre du personnel du service de la location à usage d’habitation dans un bureau d’Accès Nouvelle-Écosse. Au besoin, la personne qui a remis les copies du formulaire 25 peut faire authentifier les affidavits de signification par un membre du personnel d’Accès Nouvelle-Écosse.
7. Vous avez maintenant le droit de faire une demande d’expulsion du locataire qui ne respecte pas les règles du condominium.
8. Vous devez remplir un formulaire de demande auprès du directeur nommant le syndicat de copropriété comme demandeur et le locataire et le propriétaire comme défendeurs. Vous pouvez télécharger le formulaire de demande auprès du directeur (en anglais seulement) ou en obtenir une copie dans un bureau d’Accès Nouvelle-Écosse. Choisissez l’option « résiliation d’une location » (Termination of tenancy).
9. Bien que vous puissiez remplir le formulaire avant de vous présenter au bureau, vous devez présenter votre demande en personne au bureau d’Accès Nouvelle-Écosse. Vous pouvez obtenir plus d’information sur la procédure dans les guides de location à usage d’habitation « Règlements de différends : vous avez plusieurs options » et « Médiation ou audience ». On peut consulter ces guides en ligne à l’adresse https://novascotia.ca/sns/access/land/residential-tenancies/guides-fr.asp.

Qu’est-ce qu’une demande auprès du directeur?

Une demande auprès du directeur est un formulaire que vous remplissez pour demander une audience avec un agent du service du logement. On peut se procurer les formulaires en ligne ou dans les centres d’Accès Nouvelle-Écosse partout dans la province. L’agent rend une décision au sujet des différends entre les propriétaires et les locataires. Le fait de présenter une demande ne signifie pas toujours que vous obtiendrez une audience. L’agent du service du logement tentera toujours en premier de régler le différend par la médiation. Veuillez consulter la section « S’il y a des problèmes » de la Foire aux questions.

Que ce passe-t-il si une des parties ne se présente pas à l’audience?

L’agent du service du logement vérifiera si une copie de la demande auprès du directeur a été signifiée au défendeur. Si c’est le cas et que le défendeur ne se présente pas à l’audience ou n’envoie personne pour le représenter, l’agent procédera à l’audience et entendra les preuves présentées par le demandeur. Si le demandeur ne se présente pas à l’audience ou n’envoie personne pour le représenter, l’agent du service du logement rejettera la demande en raison de l’absence de la partie demanderesse à l’audience.

Comment vais-je connaître la décision?

L’agent qui a entendu la demande auprès du directeur est chargé de préparer l’ordonnance du directeur (la décision) en se fondant sur les preuves présentées à l’audience. En général, l’agent aura préparé l’ordonnance du directeur dans les sept jours suivant la date de l’audience mais il a 14 jours pour le faire.

L’ordonnance du directeur peut-elle faire l’objet d’un appel?

Oui, le demandeur, le défendeur ou les deux parties peuvent interjeter appel à la Cour des petites créances dans les 10 jours suivant la date de signature de l’ordonnance du directeur. L’appel est déposé à la Cour des petites créances de votre région. La partie qui interjette appel est chargée de signifier le document à l’autre partie et au directeur du service du logement en mains propres, et doit déclarer sous serment que le document a été livré.