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Renseignements de base sur les condominiums

Qu’est-ce qu’un condominium?

Le terme « condominium », ou copropriété, décrit un type de propriété plutôt qu’une structure physique ou un type de bâtiment. Les condominiums à usage d’habitation peuvent prendre la forme d’appartements dans des tours d’habitation ou dans des immeubles bas, de maisons en rangées, de maisons individuelles, de logements superposés en bande ou de tout autre type d’habitation imaginable. On les appelle « condominiums » non pas en raison de leur structure physique mais parce que les propriétaires se sont entendus pour être copropriétaires des parties communes tout en conservant la propriété individuelle de leur unité condominiale.

La copropriété n’est pas limitée aux bâtiments résidentiels. Certaines propriétés commerciales, récréatives, à usages mixtes et certains projets d’aménagement de terrain nu sont également des condominiums. Dans son unité condominiale, le propriétaire est à peu près dans la même situation que le propriétaire d’une habitation unifamiliale. Le propriétaire a l’utilisation exclusive de son unité et il doit acquitter tous les frais associés à son utilisation et à son entretien. Il doit également acquitter une partie des frais d’entretien de toutes les parties communes du condominium.

Comment établir un condominium?

Pour établir un condominium, ou une copropriété, un « déclarant », généralement le promoteur et vendeur des unités, présente un certain nombre de documents dont une « déclaration » et une « description » de la propriété au registraire des condominiums de la province. Les modalités pour l’établissement d’un condominium sont indiquées dans la loi sur les condominiums (Condominium Act). L’enregistrement des documents donne lieu à la création d’une personne morale, le syndicat de copropriété. Le registraire veille au respect de la loi mais ne participe pas aux activités quotidiennes du syndicat de copropriété ou à la vente subséquente des unités condominiales.

La principale raison d’être du syndicat de copropriété est de gérer la propriété et de s’occuper des questions d’affaires. Les membres du syndicat sont les propriétaires des unités condominiales. Le syndicat de copropriété doit entre autres :

  • gérer les parties communes et veiller à leur entretien;
  • établir un fonds pour le paiement des dépenses communes;
  • faire une étude sur le fonds de prévoyance et veiller à ce qu’un montant approprié soit versé pour créer le fonds de prévoyance qui servira à payer le remplacement de parties de l’infrastructure comme le toit et les ascenseurs; 
  • préparer le budget annuel, déterminer les charges à percevoir auprès des propriétaires pour alimenter ces fonds et veiller à la perception des charges; 
  • payer les dépenses communes;
  • assumer adéquatement ses responsabilités quant à la réparation des unités condominiales et des parties communes;
  • tenir annuellement une assemblée des propriétaires;
  • nommer un vérificateur (quand le condominium comporte au moins dix unités condominiales) et soumettre le rapport du vérificateur et les états financiers au registraire;
  • veiller à ce que les propriétaires respectent la loi sur les condominiums (Condominium Act), la déclaration et le règlement; 
  • tenir des registres adéquats.

Qui possède quoi?

La division de la propriété est énoncée dans la déclaration du syndicat de copropriété. Essentiellement, une personne possède une unité condominiale et une quote-part des  parties communes tel qu’il est précisé dans la déclaration.

Les syndicats de copropriété n’ont pas la même déclaration ni la même description. Des aires considérées comme des parties communes par un syndicat de copropriété peuvent être considérées comme la propriété d’une unité condominiale par un autre. Dans certains condominiums, les parties communes commencent à partir du mur extérieur de l’unité condominiale tandis que dans d’autres, le mur extérieur de l’unité condominiale est considéré comme faisant partie de l’unité. Ces petites différences revêtent toute leur importance quand il s’agit de payer pour faire laver les vitres ou réparer le mur de briques extérieur d’une unité condominiale de type maison en rangée.

Une unité condominiale résidentielle est généralement le lieu où vit le propriétaire de l’unité. Ce lieu est la propriété exclusive du propriétaire, qui est responsable de son entretien.

Diriger un syndicat de copropriété

Lorsque la majorité des unités ont été vendues (au moins 51 p. 100), le déclarant ou le promoteur cesse de gérer les affaires de la propriété. Les propriétaires prennent en charge le syndicat de copropriété et le dirigent conformément à la déclaration et au règlement. À ce moment-là, le promoteur doit remettre au syndicat :

  • le sceau du syndicat de copropriété et le registre des procès-verbaux qui contient une copie de la déclaration et du règlement;
  • une copie de toute autre entente signée par le syndicat;
  • l’original de toutes les garanties pertinentes;
  • tous les plans d’arpentage ainsi que les plans architecturaux et structuraux relatifs au condominium; 
  • les états financiers, l’étude relative au fonds de prévoyance et le compte du fonds de prévoyance du condominium;
  • la liste de toutes les unités condominiales vendues, à vendre ou loués.

Le conseil d’administration est chargé de veiller au respect de la déclaration et du règlement, de superviser la gestion du syndicat de copropriété et de veiller à ce que les factures du syndicat soient payées. La fréquence des réunions du conseil dépend des affaires qui doivent être traitées mais elle peut aussi dépendre de situations d’urgence comme un toit endommagé par le vent ou encore un incendie qui nécessite une intervention immédiate. Le conseil doit tenir une réunion annuelle des propriétaires et, quand le condominium compte au moins dix unités condominiales, il doit nommer un vérificateur.

Qu’est-ce que l’étude pour l’établissement du fonds de prévoyance?

L’étude pour l’établissement du fonds de prévoyance est une évaluation des éléments des parties communes d’un bâtiment dans le but d’établir un plan de financement pour faire face aux coûts de réparation et d’entretien de ces éléments au fil des ans. La section K du règlement qui découle de la loi porte sur les études relatives aux fonds de prévoyance, notamment :

  • ce que l’étude doit contenir,
  • les compétences de la personne qui fait l’étude,
  • les éléments de l’étude,
  • la période visée par l’étude,
  • la définition des termes utilisés,
  • toute autre information pertinente qui doit faire partie de l’étude.

Les condominiums de moins de dix unités condominiales ne sont pas obligés de faire faire une étude relative au fonds de prévoyance par une personne qualifiée conformément à la loi; toutefois, certains syndicats de copropriété optent quand même pour faire faire une étude dans le cadre de leur processus de planification. Pour les condominiums de moins de dix unités condominiales, la loi exige que les syndicats de copropriété gardent dans le compte de leur fonds de prévoyance un solde équivalent à 100 p. 100 de leur budget annuel ou un solde plus élevé selon ce qui est précisé dans leur règlement administratif.

Si un bâtiment quelconque est converti en condominium, le déclarant doit préparer et présenter une étude pour l’établissement du fonds de prévoyance, peu importe le nombre d’unités condominiales.

Assurance de copropriétaire

L’assurance pour l’ensemble du condominium est la responsabilité du syndicat de copropriété. Le syndicat doit souscrire une assurance immobilière « tous risques » pour les unités condominiales et les parties communes. C’est une pratique normale pour un syndicat de copropriété de souscrire une assurance erreurs et omissions pour les membres du conseil d’administration. Demandez à voir la police d’assurance. Vérifiez s’il y a des exclusions. Il serait bon de vérifier si l’assurance couvre le coût de remplacement des unités condominiales et des parties communes. Votre part du coût de l’assurance souscrite par le syndicat de copropriété est généralement comprise dans les charges mensuelles. Vérifiez si c’est le cas auprès du syndicat de copropriété. Vous devrez souscrire votre propre assurance sur le contenu de votre unité condominiale et toute amélioration apportée à celle-ci. La déclaration de votre syndicat de copropriété contient la description d’une unité condominiale type, ce qui vous aidera à déterminer quelles améliorations ont été apportées. Vous devriez également souscrire une assurance responsabilité civile des particuliers et des occupants. Pour plus d’information, consultez votre agent d’assurance.

Avantages et désavantages de la copropriété

Avantages

  • La copropriété permet d’être propriétaire dans des endroits où, habituellement, le prix des terrains est excessif, comme près du centre-ville.
  • Habituellement, le propriétaire d’une unité condominiale n’est pas responsable de l’entretien quotidien comme le serait le propriétaire d’une maison unifamiliale étant donné que l’entretien extérieur des unités condominiales, la peinture, le déneigement et l’aménagement paysager incombent au syndicat de copropriété et que les frais engendrés par ces travaux sont couverts par les charges mensuelles payées par chaque propriétaire. L’entretien est généralement effectué par une personne embauchée par le conseil d’administration.
  • Les propriétaires peuvent partir en vacances en sachant que l’extérieur de leur propriété sera entretenu pendant leur absence.
  • La copropriété permet au propriétaire de participer à la prise de décisions relatives à la propriété.

Désavantages

  • La prise de décision individuelle cède la place à la prise de décision par l’ensemble des propriétaires. Le propriétaire d’une unité pourrait ne pas toujours être d’accord avec chaque décision prise.
  • La vie en société présente des hauts et des bas. Les voisins, le bruit ou les odeurs provenant de chez eux ou les activités se déroulant dans leur cour peuvent empêcher un propriétaire de jouir pleinement de son unité. Même le stationnement peut devenir une source de mésentente.

Droits et obligations des propriétaires

  • Possession exclusive de l’unité condominiale.
  • Obligation d’entretenir son unité condominiale.
  • Droit de vote dans les affaires qui relèvent du syndicat de copropriété.
  • Accès aux parties communes conformément à la déclaration, au règlement et aux règles en vigueur.
  • Obligation d’acquitter les charges liées aux parties communes.
  • Obligation de prendre part à la gouvernance du syndicat de copropriété.

Le registraire des condominiums peut répondre aux questions relatives à la loi et au règlement ainsi qu’aux questions relatives à la vie dans un condominium. Pour communiquer avec le registraire, composez le 902-424-5138 ou le 902-424-5758 ou écrivez à condos@gov.ns.ca.